Многим торговым центрам предстоит редевелопмент (Илья Терентьев, "Бизнес", 2006)

В 2005 году на рынке торговой недвижимости произошел настоящий бум. Если несколько лет назад объявление о новом проекте было событием, то сегодня проекты появляются чуть ли не каждый день.
В 2005 году на рынок вышло большое число новых игроков со своими проектами. О том, как будет реагировать рынок на новые площади, и о результатах нарастающей конкуренции корреспонденту "Бизнеса" Илье Терентьеву рассказал управляющий партнер Colliers International (Россия) Сергей Гипш.  

— Не грозит ли столичному рынку затоваривание торговыми площадями? 

— В первую очередь следует отметить, что в 2005 году на рынок вышло не так много торговых центров. Из крупных комплексов, которые были открыты, следует назвать "Европарк", чья судьба в настоящий момент непонятна, ТЦ "Рамстор" на Севастопольском, ТЦ "Рио", ТЦ "Фестиваль", "Ритейл Парк" и несколько других. Более того, если взять систему расчетов, принятую консалтинговыми компаниями (количество торговых площадей на тысячу человек), сейчас на тысячу москвичей приходится чуть больше 100 кв. м. 

По этому параметру Москва серьезно уступает европейским столицам. Например, в Будапеште этот показатель равен 200 кв. м, в Варшаве— 360, а в Париже он превышает 400 кв. м. То есть исходя из этого показателя, рынку торговой недвижимости Москвы есть еще куда развиваться и что строить.  

С другой стороны, москвичи имеют значительно меньший доход, чем жители европейских столиц. Поэтому строить такое же количество площадей, как в Париже, может оказаться нецелесообразным.  

Существует еще и второй момент, который необходимо принимать во внимание: успешная реализация программы правительства Москвы по освоению территорий продовольственных рынков и строительства на их месте торговых центров приведет не к существенному увеличению торговых площадей столицы, а к их качественному изменению (переход от непрофессионального ритейла к профессиональному).  

Возрастающая доля профессиональных торговых центров в общем объеме площадей будет существенно влиять на рынок ритейла, произойдет перераспределение покупательских потоков: профессиональные ТЦ будут отбирать покупателей у менее успешных, неконцептуальных ТЦ, которым, в свою очередь, придется осуществлять редевелопмент. Таким образом, продолжится серьезное обострение конкуренции, что приведет к ухудшению позиций слабых торговых центров.  

— На сколько лет еще хватит емкости рынка торговой недвижимости в Москве? 

— Это очень сложный вопрос, так как в уже развитых и насыщенных рынках, история которых насчитывает десятки лет, ежегодно появляются новые проекты — в том же Лондоне, Париже, Варшаве. Поэтому говорить о том, что через два года в Москве завершится строительство ТЦ, не приходится. 

Что касается динамики, то существующая сегодня интенсивность ввода торговых площадей сохранится еще несколько лет. Цикл девелопмента достаточно длинный, и в это время будут появляться объекты, начатые еще два-три года назад. Далее просто усилится конкуренция, и постепенно покупательские потоки будут перераспределяться от менее удачных центров к более удачным. Однако через два-три года динамика введения новых торговых центров существенно снизится.  

Объекты с хорошим местоположением и грамотной концепцией по-прежнему будут заполняться арендаторами и будут иметь своего покупателя (например, новые объекты на Третьем транспортном кольце). В то же время обозначатся проблемы у близлежащих центров, имеющих менее выгодное расположение.  
Им придется снижать арендные ставки, а возможно, проводить перепозиционирование либо редевелопмент. То есть конкуренция расставит все по своим местам.  

— Какие значимые тенденциозные события вы можете выделить в 2005 году и что следует ожидать от текущего года? 

— Из знаковых тенденций хочется выделить стремление сетевых компаний осваивать регионы. У нашей компании сейчас как минимум 50% проектов — это региональные проекты.  
Так наибольшую активность продемонстрировала шведская IKEA, которая в 2005 году объявила о своих планах по строительству около 1 млн кв. м, большая часть строительства которых придется именно на региональные города.  

Еще одно важное событие — появление новых форматов. В прошлом году открылся первый проект в формате "ритейл-парк", построенный компанией "Гарант-инвест", а также появился первый продовольственный гастроном сети "Глобус гурмэ".  

— Как будет поделена Москва владельцами крупных торговых центров? 

— В сегменте торговой недвижимости, так же как и на офисном рынке, будут выделяться сетевые девелоперы. По офисному рынку уже четко можно назвать первую пятерку основных профессиональных застройщиков: это IKEA, "Гиперцентр","Вэйклин промоушен лимитед",— которые строят торговые центры под маркой "Золотой Вавилон". Сейчас у них проектируется большой ТЦ на Рябиновой улице, ГК "Ташир" — также серьезный девелопер (проекты в Москве, Ярославле, Туле, Калуге), группа "Евразия" (собирается вложить в коммерческую недвижимость более $500 млн) и т. д. Думаю, что и ПФК "Бин" также может претендовать на это звание. Помимо уже реализованного комплекса "Фестиваль", у компании есть много интересных площадок и проектов.  

В целом на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов формируется пул профессиональных игроков, на долю которых приходится до половины рынка профессионального ритейла.